Инвестиции в недвижимость на привлекательном и солнечном побережье Испании всегда были мечтой многих. От пышных вилл на Коста-Брава до исторических апартаментов в сердце Барселоны, возможности для инвесторов кажутся безграничными. Но не все знают, что значительная доля этих сделок, а именно от 10 до 15%, осуществляется через SL (аналог ООО). Этот способ предлагает потенциальные налоговые преимущества, но не только.
Налогообложение при покупке дома через компанию
Приобретение недвижимости через компанию может быть выгодной стратегией для бизнеса, предлагая налоговые льготы и оптимизацию расходов. Однако важно учитывать различные налоговые обязательства, связанные с такой покупкой. Вот подробнее о ключевых аспектах и примерах:
Налог на добавленную стоимость (НДС): Приобретение новостройки через компанию подразумевает уплату НДС. Например, при покупке офисного здания за 2 миллиона евро, НДС в размере 10% составит 200 тысяч евро. Однако при покупке социального жилья ставка может быть снижена до 4%, что позволит сэкономить значительную сумму.
Налог на документально оформленные правовые акты (AJD): В зависимости от региона, этот налог может варьироваться. При покупке дома в Барселоне, где ставка AJD составляет 1.5%, на покупку в 500 тысяч евро придется дополнительно заплатить 7,5 тысяч евро.
Налог на недвижимость (IBI): Ежегодный налог, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости объекта. Если кадастровая стоимость дома составляет 300 тысяч евро, а ставка IBI в данном муниципалитете — 0,4%, годовой налог составит 1,2 тысячи евро.
Подоходный налог нерезидента: Иностранные компании, владеющие недвижимостью в стране, обязаны платить этот налог с доходов от сдачи в аренду или с предполагаемых доходов. Допустим, доход от аренды составляет 10 тысяч евро в год, подоходный налог с которого будет определен по ставке для нерезидентов.
Налог на богатство: Владение недвижимостью увеличивает стоимость активов компании, что может привести к налоговым обязательствам в зависимости от общей стоимости активов.
Налоговые преимущества
Вычет НДС: Компании могут вычитать НДС, уплаченный при покупке новой недвижимости, в отличие от физических лиц. Это особенно актуально для дорогостоящих объектов.
Налоговые льготы при аренде: Законодательство предусматривает 100% вычет арендного дохода для компаний, что делает сдачу в аренду через компанию выгодной.
Пример
Елена, успешный бизнесмен из России, приобрела через свою компанию роскошную виллу в Марбелье стоимостью 5 миллионов евро. Благодаря этому, Елена смогла не только избежать налога на передачу прав собственности, но и воспользовалась вычетом НДС, поскольку вилла будет использоваться для корпоративных мероприятий. Эта стратегия позволила значительно снизить налоговую нагрузку при покупке и владении недвижимостью.
Налоговые льготы для крупных активов: Корпоративный налог составляет 25%, в то время как максимальная ставка подоходного налога для физлиц может достигать 45%. Это делает корпоративные покупки более выгодными для крупных инвестиций.
Давайте рассмотрим пример, который подчеркнёт преимущества использования корпоративного налога при покупке недвижимости через компанию.
Контекст: Компания “Солнечные Долины” решает инвестировать в недвижимость, покупая коммерческое здание стоимостью 1 миллион евро для расширения своего бизнеса. Покупка осуществляется через компанию для использования в качестве офисного пространства и аренды части помещений, чтобы получать дополнительный доход.
Корпоративный налог: Ставка корпоративного налога для компаний в стране составляет 25%. Используя корпоративную структуру для покупки и управления недвижимостью, “Солнечные Долины” могут уменьшить налоговую нагрузку на получаемый доход от аренды.
Пример расчёта:
Доход от аренды здания составляет 120 тысяч евро в год.
Расходы на обслуживание, включая налоги на недвижимость, страхование и обслуживание, составляют 20 тысяч евро.
Чистый доход до налогообложения составляет 100 тысяч евро (120 тыс. евро дохода минус 20 тыс. евро расходов).
Налог на прибыль компании с этого дохода, рассчитанный по ставке 25%, составит 25 тысяч евро (25% от 100 тысяч евро).
В то же время при чистом годовом доходе от аренды в размере 100 тысяч евро, физическое лицо – налоговый резидент Испании заплатит приблизительно 54,702 евро в виде подоходного налога (IRPF) в Испании, согласно прогрессивной шкале налогообложения для 2023 года. Этот расчет упрощен и не учитывает индивидуальные вычеты или льготы, которые могут быть применены для уменьшения налоговой нагрузки.
Используя корпоративную структуру, “Солнечные Долины” могут не только вычитать расходы, связанные с владением и обслуживанием недвижимости, но и снизить налоговую нагрузку на чистый доход от аренды по сравнению с индивидуальным владением, где могла бы применяться более высокая ставка подоходного налога. К тому же, покупка недвижимости на имя компании позволяет использовать НДС, уплаченный при покупке, как налоговый вычет, что не доступно для физических лиц.
Такой подход может позволить оптимизировать налоговую нагрузку и улучшить общую финансовую эффективность инвестиций в недвижимость.
Но давайте посмотрим, какие налоги будет платить физическое лицо – нерезидент Испании.
В случае, если физическое лицо – не является налоговым резидентом, то полученный от аренды доход облагается в полном объеме без каких либо вычетов. Ставка налога будет составлять 19% для резидентов ЕС, Норвегии и Исландии и 24% для всех других иностранцев.
Таким образом, в случае если зданием владеет, гражданин Казахстана и получает доход от аренды здания 120 тысяч евро в год, то ежегодный налог будет составлять 28 800, если владелец – резидент Болгарии – 22 800 евро.
Как видим, важно учитывать все потенциальные налоговые обязательства и преимущества, прежде чем принимать решение о покупке недвижимости через компанию, а также проконсультироваться с налоговым специалистом для оптимального планирования и управления налоговыми обязательствами.
Другие преимущества: Анонимность и защита активов
Анонимность
Когда недвижимость приобретается через компанию, в публичных регистрах недвижимости указывается имя компании как владельца, а не имена физических лиц. Это означает, что личные данные владельца (или владельцев) остаются конфиденциальными, не попадая в открытый доступ. Для многих инвесторов это становится весомым фактором, позволяющим сохранять приватность, особенно в ситуациях, когда они не желают публично ассоциироваться с определенными активами по различным причинам — будь то личная безопасность, предпочтение анонимности в бизнесе или желание избежать нежелательного внимания.
Защита активов
Использование юридического лица для владения недвижимостью предоставляет дополнительный слой защиты активов. В случае возникновения юридических споров, претензий или долговых обязательств, связанных с деятельностью компании, риск потерь ограничивается активами самой компании. Личное имущество владельцев (акционеров или участников) остается вне досягаемости кредиторов, предъявляющих претензии к компании. Это контрастирует с ситуацией, когда недвижимость принадлежит физическому лицу напрямую, и любые деловые риски могут повлечь за собой ответственность на всё личное состояние владельца.
Такая структура особенно актуальна для инвесторов, владеющих несколькими объектами недвижимости или ведущих рискованный бизнес. Создание отдельной компании для каждого актива или группы активов может дополнительно изолировать риски, связанные с каждым из них, предотвращая “домино-эффект” в случае финансовых трудностей или юридических проблем.
Минусы покупки недвижимости через компанию
Хотя корпоративное владение недвижимостью в Испании предлагает ряд преимуществ, таких как налоговые льготы, защита активов и анонимность, оно также сопряжено с определенными сложностями и требует внимательного управления. Важно осознавать потенциальные сложности, чтобы грамотно подойти к этой инвестиционной стратегии.
Административные обязанности
Одним из ключевых моментов, требующих внимания, является необходимость управления компанией. Это включает в себя не только подачу ежегодных налоговых деклараций, но и ведение точного бухгалтерского учета, соответствующего требованиям испанского законодательства. Такая административная работа может оказаться обременительной для инвесторов, не имеющих опыта в управлении бизнесом или недостаточно знакомых с местными налоговыми нормами и бухгалтерскими стандартами. Важно учитывать, что неправильное управление или нарушение налоговых и бухгалтерских требований может привести к санкциям и штрафам со стороны налоговых органов.
Налоговое планирование
Налоговые льготы и вычеты, которые делают корпоративное владение недвижимостью в Испании привлекательным, не всегда применяются автоматически. Их доступность может зависеть от множества факторов, включая характер использования недвижимости, цели деятельности компании, а также от конкретной налоговой стратегии, разработанной для удовлетворения требований законодательства. Например, возможность вычета НДС при покупке недвижимости или определенные налоговые льготы при сдаче недвижимости в аренду могут зависеть от доказательства того, что такие операции осуществляются в рамках экономической деятельности.
Заключение
Инвестирование в недвижимость через корпоративное владение в Испании предлагает уникальное сочетание возможностей для снижения налогового бремени, анонимности и защиты активов. Однако эти преимущества сопряжены с определенными сложностями и требуют внимательного планирования и профессионального совета.
Для достижения наилучших результатов, обращайтесь за консультацией к экспертам, которые помогут вам навигировать по сложностям налоговой системы Испании и выбрать наиболее подходящую стратегию владения, обеспечивающую вам и вашему бизнесу максимальную выгоду и защиту.
